Yabancılara Ev Kiraya Verirken Nelere Dikkat Etmeliyim?

Tigin & Gençer Avukatlık Bürosu · Kira ve Yabancılar Hukuku
Son güncelleme: 5 Ekim 2026

Türkiye’de yabancılara ev kiralamak oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. Özellikle İstanbul, Ankara, Kocaeli, Tekirdağ, İzmir, Muğla ve Antalya gibi şehirler yabancılar tarafından yoğun şekilde tercih edilmektedir.

Yabancılara ev kiraya vermek bazı mal sahipleri tarafından riskli görülebilmektedir. Bununla birlikte yabancı kiracıların yüksek kira bedellerini karşılayabilmesi, kirayı peşin ödeme imkânlarının bulunması veya Türkiye’de çok uzun süre kiracı olarak kalmayı planlamamaları gibi nedenler, ev sahiplerinin yabancı kiracıları tercih etmesine de yol açabilmektedir.

Ancak yabancı bir kişiye taşınmaz kiralanırken, klasik bir kira ilişkisinden farklı olarak bazı ek hususlara özellikle dikkat edilmesi gerekir.

Yabancının Oturum İzni Var mı? Kira Sözleşmesi ile mi Oturum İznine Başvuracak?

Yabancı bir kişiye ev kiralanmadan önce dikkat edilmesi gereken ilk konulardan biri, kişinin Türkiye’de geçerli bir oturum izninin bulunup bulunmadığıdır.

Türkiye’de oturum izni başvurularında sabit bir ikamet adresinin gösterilmesi gerekmektedir. Türkiye’ye gelen yabancının nerede yaşayacağı, oturum izni başvurusunun en önemli unsurlarından biridir.

Göç İdaresi’nin ikamet izni başvuru belgeleri arasında, kiralık konutta kalan yabancılar için kiraya verenin bilgilerini içeren noter onaylı kira sözleşmesi örneği bulunmaktadır. Bu nedenle, yabancının oturum izni başvurusunda kullanacağı kira sözleşmesinin yalnızca taraflar arasında imzalanmış adi yazılı bir sözleşme olarak bırakılmaması ve noter işlemlerinin tamamlanması önem taşımaktadır.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, noter onayının sözleşmenin tarafların hukuki menfaatlerini koruyacak şekilde hazırlanmasına yönelik özel hukuki incelemenin yerine geçmemesidir. Kira sözleşmesinin avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi, sözleşme hükümlerinin ve olası uyuşmazlıkların ayrıca değerlendirilmesini sağlar.

Bu nedenle Türkiye’de yabancılara gayrimenkul kiraya veren kişiler, kira sözleşmelerini bu konuda tecrübeli avukatlara veya avukatlarla birlikte çalışan emlakçılara hazırlatmayı tercih edebilmektedir.

Tarafların hak ve yükümlülüklerini açık şekilde düzenleyen sözleşme hazırlandıktan sonra, sözleşmenin noter işlemleri tamamlanabilir.

Yabancı Kiracı ile Yapılacak Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Yabancı bir kiracıyla kira sözleşmesi hazırlanırken yalnızca kira bedelinin ve taşınmazın adresinin yazılması yeterli değildir. Özellikle ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilmek için sözleşmenin bazı hükümlerinin açık ve ayrıntılı şekilde düzenlenmesi gerekir.

1. Ödeme Şartları Açık ve Net Olmalıdır

Kira bedelinin hangi tarihte, hangi hesaba ve ne şekilde ödeneceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Yabancı kiracının Türkiye’de herhangi bir malvarlığı bulunmaması halinde, ileride kira bedelinin tahsil edilmesinde güçlük yaşanabileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu nedenle somut olayın şartlarına ve tarafların anlaşmasına göre kira bedelinin yıllık veya belirli dönemler için peşin alınması tercih edilebilir.

Ödeme koşullarının sözleşmede açıkça belirlenmesi, ileride kira bedelinin ödenip ödenmediği veya hangi döneme ilişkin ödeme yapıldığı konusunda çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemlidir.

2. Kira Sözleşmesinin Süresi Açıkça Belirtilmelidir

Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri açık şekilde yazılmalıdır.

Türkiye’de kısa süreli konut kiralamaları ayrıca düzenlenmiştir. 7464 sayılı Kanun kapsamındaki tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli konut kiralamalarında, kira sözleşmesi yapılmadan önce turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınması gerekmektedir.

Bu nedenle 100 gün veya daha kısa süreli bir kira ilişkisi kurulacaksa, sözleşme hazırlanırken ilgili kısa süreli kiralama mevzuatının dikkate alınması gerekir.

Gerekli izinler alınmaksızın kısa süreli kiralama yapılması halinde idari para cezaları ile karşılaşılması mümkündür.

3. Kira Bedelinin Hangi Para Birimi Üzerinden Belirleneceğine Dikkat Edilmelidir

Yabancı bir kişi ile kira sözleşmesi hazırlanırken kira bedelinin hangi para birimi üzerinden belirleneceği de ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözleşmenin hazırlanması sırasında dövizle sözleşme yapılmasına ilişkin mevzuat dikkate alınmalı ve kira bedeli hukuka uygun şekilde belirlenmelidir.

Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları Türkiye’deki gayrimenkul kira sözleşmelerinde döviz cinsinden veya dövize endeksli bedel belirlenmesine ilişkin sınırlamalar bulunmaktadır. Ancak Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olduğu gayrimenkul kira sözleşmeleri için istisna tanınmıştır.

Bu nedenle yabancı kiracıyla kira sözleşmesinin mutlaka Türk Lirası üzerinden yapılması gerektiği şeklinde genel bir değerlendirme doğru değildir. Tarafların vatandaşlık ve yerleşiklik durumu değerlendirilerek, hukuken kullanılabilecek para birimi ve ödeme koşulları sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

4. Tebligat Adresleri Mutlaka Dikkatli Şekilde Düzenlenmelidir

Yabancı kiracılara yapılan kiralamalarda en önemli konulardan biri tebligat meselesidir.

Türkiye’de hukuki işlemlerin ve davaların yürütülebilmesi için karşı tarafa usulüne uygun şekilde tebligat yapılması gerekir.

Yabancı kiracının Türkiye’de adres kayıt sistemindeki yerleşim yeri adresinin bulunmaması veya adres kayıtlarının sağlıklı şekilde oluşturulmaması halinde, ileride kiracıya yapılacak tebligatlarda ciddi sorunlar yaşanabilir.

Örneğin kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle icra takibi başlatılması halinde ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Benzer şekilde tahliye veya tazminat davası açıldığında da dava dilekçesi ve diğer mahkeme evraklarının karşı tarafa usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi zorunludur.

Kiracının bilinen adreste bulunamaması ve Türkiye’de geçerli bir adres kaydının bulunmaması halinde tebligat süreci uzayabilir ve hukuki işlemler fiilen ciddi şekilde zorlaşabilir.

Bu durum yalnızca kira alacaklarında değil, taşınmazın zarar görmesi halinde açılacak tazminat davalarında da önem taşımaktadır. Hukuken dava açılabilse dahi karşı tarafa tebligat yapılamaması, sürecin ilerlemesini önemli ölçüde güçleştirebilir.

Bu nedenle yabancı kiracıyla yapılacak kira sözleşmesinde kiracının Türkiye’deki adresinin, yurt dışındaki adresinin ve diğer iletişim bilgilerinin açık ve doğru şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Yabancıya Ev Kiraya Vermeden Önce Hukuki Riskleri Değerlendirin

Yabancı bir kişiye ev kiraya vermek, doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi ile taraflar açısından daha güvenli şekilde yürütülebilir.

Ancak yabancı kiracının oturum izni durumu, kira sözleşmesinin oturum izni başvurusunda kullanılıp kullanılmayacağı, ödeme koşulları, sözleşmenin süresi ve özellikle ileride yapılabilecek tebligatlar daha sözleşme imzalanmadan önce değerlendirilmelidir.

Tavsiyemiz: Yabancı bir kişiye gayrimenkul kiraya vermeden önce bizimle iletişime geçebilirsiniz. Kiralama ilişkisinde ortaya çıkabilecek riskleri önceden değerlendirerek hem mal sahibini hem de kiracıyı süreç hakkında yönlendirebilir ve kira sözleşmesini tarafların hukuki durumuna uygun şekilde hazırlayabiliriz.

Böylece ileride kira bedelinin tahsili, tahliye, tebligat veya taşınmazın zarar görmesi gibi konularda ortaya çıkabilecek birçok problemin henüz sözleşme aşamasında önüne geçilmesi mümkün olabilir.

Ev Sahipleri İçin Yabancı Kiracı Kira Sözleşmesi Danışmanlığı

Tigin & Gençer Avukatlık Bürosu olarak yabancıya ev kiraya verecek ev sahiplerine, kira sözleşmesinin hazırlanması ve mevcut sözleşmenin imzalanmadan önce incelenmesi konusunda hukuki danışmanlık sunuyoruz. Kiracının oturum izni başvurusu, ödeme şartları, noter işlemleri ve tebligat adreslerini birlikte değerlendiriyoruz.

Danışmanlık hakkında bilgi almak için taşınmazın bulunduğu il ve ilçeyi, planlanan kira süresini ve kiracının sözleşmeyi oturum izni başvurusunda kullanıp kullanmayacağını bize iletebilirsiniz. Mevcut bir sözleşme taslağı varsa bunu da değerlendirme için paylaşabilirsiniz.

Kira sözleşmesi danışmanlığı için iletişim bilgileri · Kira hukukuna ilişkin diğer yazımız

Sık Sorulan Sorular

Yabancıya ev kiralarken avukattan hangi konularda danışmanlık alınabilir?

Kira sözleşmesinin hazırlanması veya incelenmesi, ödeme koşulları, kiracının kimlik ve adres bilgileri, noter işlemleri ve sözleşmenin ikamet izni başvurusunda kullanılması konularında hukuki danışmanlık alınabilir.

Yabancı kiracı için noter onaylı kira sözleşmesi gerekli mi?

Konut kira sözleşmesinin geçerliliği için genel olarak noter onayı şart değildir. Ancak kiralık konutta kalan yabancının ikamet izni başvurusunda, kiraya verenin bilgilerini içeren noter onaylı kira sözleşmesi örneği istenir.

Yabancı kiracıyla döviz üzerinden kira sözleşmesi yapılabilir mi?

Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olduğu gayrimenkul kira sözleşmeleri için dövizle sözleşme sınırlamasına istisna tanınmıştır. Tarafların vatandaşlık ve yerleşiklik durumuna göre sözleşme ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancı kiracıdan yıllık kira peşin alınabilir mi?

Tarafların anlaşmasıyla kira bedelinin yıllık veya belirli dönemler için peşin ödenmesi kararlaştırılabilir. Peşin ödemenin hangi döneme ait olduğu, ödeme tarihi ve banka hesabı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

100 gün veya daha kısa süreli kiralamada izin gerekir mi?

7464 sayılı Kanun kapsamındaki tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli konut kiralamalarında, sözleşme yapılmadan önce turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınması gerekir.

Yabancı kiracının Türkiye’de adres kaydı yoksa ne olur?

Adres kaydının bulunmaması kira sözleşmesini kendiliğinden geçersiz kılmaz. Ancak kiracıya yapılacak tebligatlar ve buna bağlı icra veya dava süreçleri zorlaşabilir. Türkiye’deki ve yurt dışındaki adres bilgileri sözleşme yapılırken alınmalıdır.