Arsa ve Tarlaların Bölünmesi, Parçalanması - Parsellenmesi

Paylı veya elbirliği mülkiyete sahip arsalar ve tarlalarda, paydaşların anlaşamaması sık karşılaşılan bir durumdur. Anlaşmazlıklar genellikle: paydaşlardan birinin taşınmazı diğerlerinden daha fazla kullanması, diğer paydaşların kullanımına izin vermeme veya imkansız kılma, taşınmazın tümünün işgal edilmesi gibi birçok farklı sebepten doğmaktadır.

Çoğu pay sahibi, kendi payının net olarak belirlenmesini ve taşınmazın diğer paylardan ayrılmasını ister. Taşınmazı sattırmadan paylaştırma için tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir arsa veya tarlanın paydaşların payları birbirinden ayrılacak şekilde bölünmesine ifraz denir.

1. Her Arazi/Arsa/Tarla Bölünebilir mi?

İmar kanunun 15. maddesinin son fıkrası uyarınca "yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” demektedir. Ayrıca yola cephesi olmayan araziler üzerinde ifraz yapılamaz ve söz konusu parseller ifraz edilerek yol oluşturulamaz. Bu sebeple her arazi bölünemez/ifraz edilemez. Tayin edilen miktarlardan daha küçük olan tarla ve arsaların bölünerek parsellenmesi mümkün olmayacaktır.

Tarla veya arsada kamulaştırma işlemi yapılmadığı durumlarda tarla veya arsanın parçalara bölünmesi işlemi genellikle paydaşların isteği ile yapılır. İfraz üçe ayrılır:

Rızai İfraz: Arazi sahibinin kendi isteği ile araziyi ayırmasına rızai ifraz denir. Ayırma işlemi yapılacak arsa veya tarlanın tüm paydaşlarının istenilen belgeler ile idarelere başvurmaları yolu ile gerçekleşir. 6785 sayılı eski İmar Kanunu’nun 38’inci maddesine göre isteğe bağlı ifraz sadece imar sınırları içinde yapılırdı.
Mahkeme Kararı ile İfraz:Söz konusu taşınmaz birden fazla kimseye ait ise herhangi bir hak sahibi ifraz işlemi isteyebilir. Mahkeme kararı ile bu ifraz işlemi yapılır.
Cebri İfraz:Binalı ya da binasız arsalarda hak sahiplerinin kararı aranmaksızın kamuya ya da belediyelere ait yerlerle birleştirilmeleri demektir. Taşınmazın değerini arttırmak, daha çabuk satılmasını sağlamak ve hazırlanan imar planının uygulanmasını temin için yapılabilir.

2. Arsa/Tarla Bölme İfraz işlemi nasıl yapılır? Hangi idare yetkilidir?

İfraz edilmek istenen taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayı ile ifraz edilir. İfraz edilencek yere ilişkin planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan yolları da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.

3. Arsa/Tarla'mın Bölünüp Bölünemeyeceğini Nasıl Öğrenebilirim?

Her belediyenin ya da il özel idaresinin uyguladığı farklı imar planları ve alt sınırları olabilir, bu nedenle parsellenmek istenen taşınmazın ifraza uygun olup olmadığının taşınmazın spesifik özelliklerine göre değerlendirilmesi gerekir. Bunun için alanında uzman bir avukattan veya tapu danışmanından bilgi alabilirsiniz.

4. Paydaşın Arsayı/Tarlayı kullandırmaması veya zorluk çıkartması durumunda ne yapılabilir?

Paylı mülkiyete sahip arsa ve tarlalarda paydaşlardan birinin diğer paydaşın arsanın/tarlanın kullanımını engellemesi, zorlaştırması veya işgal etmesi halinde taşınmazın bölünerek parsellenmesi mümkün değilse diğer hukuki yöntemler uygulanabilir. Bu hukuki yöntemler şunlar olabilir:

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu): Ortaklığın giderilmesi çekişmesiz bir davadır. Paylı mülkiyete sahip taşınmazlardaki tüm ortakların paylarının ihaleye çıkartılarak satılması yolu ile taşınmazın üzerindeki paydaşlığın sona erdirildiği durumdur.

- Ortaklığın giderilmesi - İzale-i Şuyu konusundaki makalemize buradan ulaşabilirsiniz.

Ortaklıktan Çıkarma:Özellikle paydaşlardan birinin malın kullanımını engellemesi veya zorlaştırması halinde uygulanabilecek yöntemdir. Bu yol ile malın kullanımını zorlaştıran paydaşın ortaklıktan çıkartılması mümkündür.

- Paydaşlıktan çıkarma konusundaki makalemize buradan ulaşabilirsiniz.

Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil):Malın kullanımını engelleyen veya zorlaştıran paydaştan malı işgali sebebi ile kira ödemesi talep edilebilir. Aynı zamanda haksız işgalin sonlandırılması da talep edilebilir.

Kısaca özetlemek gerekirse; paylı mülkiyetin kullanımı konusunda zorluk çıkaran veya hakkından fazlasını kullanan paydaşlar için, çeşitli hukuki yollar izlenebilir. Bu kapsamda taşınmazın parsellenmesi, paydaşın işgal ettiği kısım için kira veya tazminat ödemesi, işgalin sona erdirilmesi, payların açık artırma yoluyla satılması ya da sorun çıkaran paydaşın ortaklıktan çıkarılması mümkün olabilir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu Madde 696-698

- İfraz işlemlerinde başka şehirden bir avukat ile çalışabilir miyim?

Avukatlık mesleği saygın mesleklerden olup özen ve sorumluluk gerektirir. Avukatlar ofislerinin bulunduğu şehir dışındaki şehirlerde de mesleki faaliyetlerini sürdürebilirler. Burada önemli olan avukatın hangi şehirde bulunduğu değil çalışma prensibi ve ne kadar özenli olduğudur.

Hukuki Süreç

Arsa veya tarla statüsündeki taşınmazlarınızın paydaşları ile sorun yaşıyor olabilirsiniz. Paydaşlar arasındaki sorunların çözümü için hukuken izlenebilecek birden fazla yöntem bulunur. Bu yöntemlerden birinin seçimi, payşlar arasında yaşanan sorunun niteliğine ve sonuç beklentisine göre değişebilir.

Hukuki süreç özen ile yürütülmez ve takip edilmez ise somut olay farklı olmasına rağmen mahkemenin kararı, mahkemeye sunulan evraklar üzerinden olacağı için hak kayıpları yaşanabilir. Bu sebeple gayrimenkul hukuku alanında sürecin takibi için gayrimenkul hukukunda uzman bir avukat destek almak önemlidir.

Neden Tigin & Gençer

Dava süreci başlangıcında müvekkil ile avukatlık sözleşmesi yapılmakta ve davanın özen, sorumluluk ve basiret ile yürütüleceği garanti altına alınmaktadır.

Hukuki sürecin işleyişi ve aşamaları müvekkile bildirilmekte, olası hukuki gelişmelerden müvekkil yazılı olarak haberdar edilmektedir.