Kiracılı Ev/Dükkan Satıldığında Kiracılık İlişkisinin Hukuki Durumu Nedir? Kiracı Hangi Şartlarda Tahliye Edilebilir? Kiracının Oturduğu Ev Satılırsa Ne Olur? Tahliye Davası Devam Ederken Ev Satılırsa Ne Olur?
Bir ev/dükkan satın alan kişiler satın alınan taşınmazı hemen kullanmaya başlamak istemekte veya mülkün getirisini yükseltmek amacı ile mevcut kiracıdan daha fazla kira ödeyecek bir kiracı ile anlaşmak istemektedirler. Bu talepler karşısında yeni mal sahibi bir takım hukuki süreçleri yürütmesi gerekmektedir. Bu makale el değiştirmiş bir ev/dükkanın kiracı ile olan hukuki ilişkisini ve izlenebilecek yolları açıklamaktadır.
İÇİNDEKİLER
1- Kira Sözleşmesi Devam Ederken Evin/Dükkanın Satılması?
Türk Borçlar Kanunu m.310: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.” Kanunumuzdaki açık hükme göre: Kira sözleşmesi devam ederken evin/dükkanın satılması durumunda yeni mal sahibi kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yani kira sözleşmesi aynı şartlarda yeni mal sahibi ile devam edecektir. Bu nedenle halk arasında: “Ev veya dükkan satıldı, artık sözleşme geçerli değil, ihtar çektik 6 ay sonra çıkmak zorundasın.” gibi söylemlerin kiracı açısından hiçbir bağlayıcılığı yoktur. Kiracı ev/dükkan satıldı diye kiracı taşınmazdan çıkmak zorunda değildir. Kiracı, güncel kira bedelini yeni mal sahibine yatırarak sözleşmeyi aynen devam ettirebilecektir.
2- Yeni Ev/Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kiracılı bir ev/dükkan satın alınırken, yeni mal sahibi taşınmazı kendisi kullanma amacı ile satın aldıysa 1 ay içerisinde kiracıya usule uygun hazırlanmış ihtarname ile bildirim yapmak ve süreleri içerisinde, usulüne uygun bir şekilde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak zorundadır. Karşılaşılan en büyük sorun kiracıların mal sahiplerine, “haber vereceğim, bulabilirsem taşınacağım, bir araştırayım” diyerek bekletmesi ve 1 aylık ihtar süresinin bu bahaneler arasında geçmesidir. 1 aylık ihtar süresini kaçıran mal sahibi ihtiyaç sebebi ile tahliye davası için sözleşme dönemlerini beklemek zorunda kalacaktır ki bu aylarca zaman kaybı anlamına gelebilir. Burada dikkat edilecek bir diğer husus kiracıya yapılan tebligat tarihidir. Zira tebligatlar posta nedeniyle gecikebilir, tebligatlar tebliğ edilene kadar 1 aylık süre dolmuş olacağından ihtar şartı sağlanamamış sayılabilir. Bu husus en kısa zamanda harekete geçmenin önemini göstermektedir.
Yeni mal sahibinin taşınmaza ihtiyacının olmaması halinde: kiracının kiralananı kötü kullanıyor olması, kirayı eksik veya geç ödemesi, komşulara huzursuzluk vermesi, kira sözleşme şartlarına uymaması, kiracılık ilişkisinin çekilmez hale gelmesi, kira sözleşmesinin 10 yılının dolmuş olması, tahliye taahhüdünün olması gibi sebeplere dayanarak kiracının tahliye edilmesi mümkün olabilir. Bu noktada katı usul kuraları olması sebebi ile tahliye davaları için kira hukukunda uzman bir avukat ile çalışmak hem kiracı hem de kiraya veren için önemlidir.
3- Kiracılı Ev/Dükkan Satın Almak?
Kiracılı dükkan satın almayı planlayan kişilerin satın almadan önce dikkat etmesi gereken husus: taşınmazın satışının kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmeyeceğidir. Bu sebeple taşınmaz satın alınmadan önce planlamaları bu yönde yapmak, kiracının tahliyesi talep ediliyorsa satın alma işleminden önce bu konuda kira hukukunda uzman bir avukata danışmak doğru olacaktır.
4- Evimi Satacağım Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?
Evin satışı kiracının tahliye edilmesi için geçerli bir hukuki sebep değildir. Evin satışıyla kiracılık ilişkisi de evi satın alan kişiye devrolur. Evi yeni satın alan kişinin evi kendisi kullanması gerekiyorsa, ihtiyaç sebebi ile tahliye davası ile kiracıyı çıkartabilir. Bunun dışında kiracı düşük kira ödediği için tahliye edilmek isteniyorsa, kiracıya tahliye davası yerine kira bedel artırımı davası açılarak, kiranın rayiç bedellere yükseltilmesi sağlanabilir. Kira bedel yükseltme davası hakkındaki makalemize buradan - Kiracımın Kira Bedelleri Düşük Kaldı, Kirayı Nasıl Yükseltirim? ulaşabilirsiniz.
5- Evi/Dükkanı Satan Kişi Aynı Zamanda Evi veya Dükkanı Kendisi Kullanıyor. Bu Durumda Tahliye İçin Ne Yapılmalıdır?
Mal sahibi taşınmazı kendisi kullanıyorsa bir kiracılık ilişkisinden söz edilemeyecektir. Bu durumda eski mal sahibi mal üzerinde işgalci konumuna düşecektir. İşgalcilik nedeni ile tahliye davası sürecine gidilerek eski mal sahibi tahliye edilebilecektir.
6- Tahliye Davası Devam Ederken Ev/Dükkan Satılırsa Ne Olur?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası devam ederken, ev veya dükkan satılırsa ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davası reddedilir, dava kapatılır.
7- Ev Satılığa Çıktığında Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı?
Bir evi satın almak isteyecek kişinin ilk isteyeceği şeylerden biri evin durumunu görmek olacaktır. Bu durumda içerisinde kiracı olan evi göstermesi gereken kiracı olacaktır. Kiracı evi göstermek zorundadır ancak bazı kiracılar zamanının olmadığı ve müsait olmadıkları gerekçesiyle evi göstermemektedir. Bu durumda yetkili sulh mahkemesine usulüne uygun başvuru yapılarak, kiralananın gösterilmesi için gün alabilecektir.
8- Ev/Dükkan Sahibi Evi/Dükkanı Satacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kira sözleşmesi yeni mal sahibi ile aynen devam edeceği için evin satılması bir tahliye sebebi değildir. Kısaca satış gerekçesiyle kiracı evden veya dükkandan çıkartılamaz.
9- Ev/Dükkan Satın Aldım, Kiraya Zam Yapabilir Miyim?
Ev/dükkan’ın kira bedeli enflasyon veya taşınmazın değer kazanması nedeni ile artabilir. Bu durumda kirayı rayiç bedele artırmak isteyen mal sahibi için kira tespit davası açılması gerekmektedir. 5 yıllık dönemlerle kiracıya karşı kira tespit davası açılabilecek ve kira bedeli güncellenebilecektir.
Yeni mal sahibi sözleşmenin ilk yapıldığı tarihten itibaren taşınmazı yeni almış dahi olsa 5 yıllık dönemde tespit davasını açabilecektir.
Kira bedeli yükseltme konusundaki makalemize Kiracımın Kira Bedelleri Düşük Kaldı, Kirayı Nasıl Yükseltirim?buradan ulaşabilirsiniz.
10- Mahkeme Kararı Olmadan Kiracıyı Nasıl Çıkartabilirim?
Geçerli tahliye sebepleri olmasına rağmen kiracının taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmemesi halinde kural olarak mahkeme kararı olmadan kiracıyı çıkarmak mümkün değildir. Ev sahibi, icra memurlarıyla veya kendi imkânlarıyla kiracıyı zorla tahliye edemez. Ancak kiracının tahliye sebebine göre dava süreci değişiklik gösterebilir. Kiranın ödenmemesi veya eksik ödenmesi halinde yürütülecek tahliye süreci diğer tahliye sebeplerine nazaran daha kısa sürebilir.
Kiracının kirayı ödememesi veya geç ödemesi halindeki tahliye süreci ile ilgili makalemize Kiracı Kirayı Ödemiyor, Ne Yapmalıyım? ulaşabilirsiniz.
Kira uyuşmazlıklarında (kiranın ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takipleri hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Eğer arabuluculuk görüşmelerinde kiracı ve ev sahibi tahliye konusunda anlaşırsa, mahkemeye gitmeye gerek kalmadan tahliye süreci yürütülebilir.
11- Avukat Şart Mı? Avukatsız İşlemleri Yürütebilir miyim?
Avukat yasal olarak şart değildir. Uygulamada ise dava dilekçesi usüle uygun hazırlanmalı, tebligatlar usüle ve süreye uygun yapılmalı, gerekçeler açık ve dayanaklı olarak sunulmalı ve dava açılış süreleri takip edilmeli, dava sürecinde dosyada eksiklikler olup olmadığı kontrol edilmeli ve yoğun olan büyükşehirde bulunan mahkemelerin sorunlu işlemi yapması için uygulamada çaba sarf edilmesi gerekmektedir. Özet ile; yasal olarak işlemleri kendiniz yürütebilirsiniz ancak sorununuz en kısa zamanda çözülsün ve süreç sağlıklı sona ersin istiyorsanız kira konusunda uzman, özenli bir avukata ihtiyacınız bulunmaktadır.
- Kira bedelinin yükseltilmesi hakkındaki makalemize buradan ulaşabilirsiniz.
- İhtiyaç sebebi ile tahliyede yeniden kiraya verme yasağı konusundaki makalemize buradan ulaşabilirsiniz.
Hukuki Süreç
Kiracılı bir ev veya işyeri almak istiyorsanız bizimle iletişime geçerek süreç hakkında detaylı bilgi alabilir, yasal süreçlerin tarafımızca takibini sağlayarak süreçlerin sorunsuz bir şekilde sonuçlanmasını sağlayabilirsiniz.
Neden Tigin & Gençer?
Dava süreci başlangıcında müvekkil ile avukatlık sözleşmesi yapılmakta ve davanın özen, sorumluluk ve basiret ile yürütüleceği garanti altına alınmaktadır.
Hukuki sürecin işleyişi ve aşamaları müvekkile bildirilmekte, olası hukuki gelişmelerden müvekkil yazılı olarak haberdar edilmektedir.
WhatsApp’tan Yazın! 
Bizi Arayın!