Kiracılı Ev/Dükkan Satıldığında Kiracılık İlişkisinin Hukuki Durumu Nedir? Kiracı Hangi Şartlarda Tahliye Edilebilir? Kiracının Oturduğu Ev Satılırsa Ne Olur? Tahliye Davası Devam Ederken Ev Satılırsa Ne Olur?
Bir ev/dükkan satın alan kişiler satın alınan taşınmazı hemen kullanmaya başlamak istemekte veya mülkün getirisini yükseltmek amacı ile mevcut kiracıdan daha fazla kira ödeyecek bir kiracı ile anlaşmak istemektedirler. Bu talepler karşısında yeni mal sahibi bir takım hukuki süreçleri yürütmesi gerekmektedir. Bu makale el değiştirmiş bir ev/dükkanın kiracı ile olan hukuki ilişkisini ve izlenebilecek yolları açıklamaktadır.
1- Eski Mal Sahibi ile Yapılan Kira Sözleşmesi, Yeni Mal Sahibi Açısından Geçerli Midir?
Türk Borçlar Kanunu m.310: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.” Kanunumuzdaki açık hükme göre eski sözleşmenin tarafı artık yeni mal sahibidir. Aynı şartlarda sözleşme yeni mal sahibi ile devam edecektir. Bu nedenle halk arasında: “Ev veya dükkan satıldı, artık sözleşme geçerli değil, ihtar çektik 6 ay sonra çıkmak zorundasın.” gibi söylemlerin kiracı açısından hiçbir bağlayıcılığı yoktur. Kiracı ev/dükkan satıldı diye kiracı taşınmazdan çıkmak zorunda değildir. Kiracı, güncel kira bedelini yeni mal sahibine yatırarak sözleşmeyi aynen devam ettirebilecektir.
2- Evi/dükkanı Yeni Aldım Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?
Kiracılı bir ev/dükkan satın alınırken, satın alımdan sonra derhal avukat ile yola çıkmak önemlidir. Yeni mal sahibi taşınmazı kendisi kullanma amacı ile satın aldı ise 1 ay içerisinde kiracıya usule uygun hazırlanmış ihtarname ile bildirim yapmak ve süreleri içerisinde, usulüne uygun bir şekilde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak zorundadır.
Karşılaşılan en büyük sorun kiracıların mal sahiplerine, “haber vereceğim, bulabilirsem taşınacağım, bir araştırayım” diyerek bekletmesi ve 1 aylık ihtar süresinin bu bahaneler arasında geçmesidir. 1 aylık ihtar süresini kaçıran mal sahibi ihtiyaç sebebi ile tahliye davası için sözleşme dönemlerini beklemek zorunda kalacaktır ki bu aylarca zaman kaybı anlamına gelmektedir.
Burada dikkat edilecek bir diğer husus kiracıya yapılan tebligat tarihidir. Zira tebligatlar posta nedeniyle gecikebilir, tebligatlar tebliğ edilene kadar 1 aylık süre dolmuş olacağından ihtar şartı sağlanamamış sayılabilecektir. Bu husus en kısa zamanda harekete geçmenin önemini göstermektedir.
3- İhtiyaç Sebebi İle Tahliye Davası Dışında Bir Nedene Dayanarak Tahliye Yapabilir Miyim?
“Kiracının kira ödemeyerek "temerrüde düşmesi, gerekçe göstermeksizin tahliye sebebi olan 10 yıllık sürenin dolmuş olması, taşınmazın fena kullanımından doğan haller, kiracı ve kiracılık ilişkisinin çekilmez bir noktaya ulaşmış olması” nedenleri genel tahliye nedenleri olup bu sebeplerden herhangi birisi mevcut ise tahliye süreci için yasal yollara başvurulabilir.
4- Evi/Dükkanı Satan Kişi Aynı Zamanda Evi veya Dükkanı Kendisi Kullanıyor. Bu Durumda Tahliye İçin Ne Yapılmalıdır?
Mal sahibi taşınmazı kendisi kullanıyorsa bir kiracılık ilişkisinden söz edilemeyecektir. Bu durumda eski mal sahibi mal üzerinde işgalci konumuna düşecektir. İşgalcilik nedeni ile tahliye davası sürecine gidilerek eski mal sahibi tahliye edilebilecektir.
5- Tahliye Davası Devam Ederken Ev/Dükkan Satılırsa Ne Olur?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası devam ederken, ev veya dükkan satılırsa ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davası reddedilir, dava kapatılır.
6- Ev Satılığa Çıktığında Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı?
Bir evi satın almak isteyecek kişinin ilk isteyeceği şeylerden biri evin durumunu görmek olacaktır. Bu durumda içerisinde kiracı olan evi göstermesi gereken kiracı olacaktır. Kiracı evi göstermek zorundadır ancak bazı kiracılar zamanının olmadığı ve müsait olmadıkları gerekçesiyle evi göstermemektedir. Bu durumda yetkili sulh mahkemesine usulüne uygun başvuru yapılarak, kiralananın gösterilmesi için gün alabilecektir.
7- Ev/dükkan Sahibi Evi/dükkanı Satacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kira sözleşmesi yeni mal sahibi ile aynen devam edeceği için evin satılması bir tahliye sebebi değildir. Kısaca satış gerekçesiyle kiracı evden çıkartılamaz.
8- Evi/dükkanı Satın Aldım Kiraya Zam Yapabilir Miyim?
Ev/dükkan’ın kira bedeli enflasyon veya taşınmazın değer kazanması nedeni ile artabilir. Bu durumda kirayı rayiç bedele artırmak isteyen mal sahibi için kira tespit davası açılması gerekmektedir. 5 yıllık dönemlerle kiracıya karşı kira tespit davası açılabilecek ve kira bedeli güncellenebilecektir. Yeni mal sahibi sözleşmenin ilk yapıldığı tarihten itibaren taşınmazı yeni almış dahi olsa 5 yıllık dönemde tespit davasını açabilecektir.
9- Mahkeme Kararı Olmadan Kiracıyı Nasıl Çıkartabilirim?
Kiracılık ilişkisini mahkemenin sona erdirmesi ve tahliye kararı vermesi gerekmektedir. Mahkeme kararı olmaksızın icra memurları ile birlikte tahliye yapmak mümkün değildir. Ancak tahliye davalarında, kiracının kirayı ödememesi durumu hariç arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Zorunlu arabuluculuk sürecinde taraflar arasında anlaşma sağlanır ise mahkeme kararı olmaksızın tahliye süreci yürütülebilecektir.
10- Avukat Şart Mı? Avukatsız İşlemleri Yürütebilir miyim?
Avukat yasal olarak şart değildir. Uygulamada ise dava dilekçesi usüle uygun hazırlanmalı, tebligatlar usüle ve süreye uygun yapılmalı, gerekçeler açık ve dayanaklı olarak sunulmalı ve dava açılış süreleri takip edilmeli, dava sürecinde dosyada eksiklikler olup olmadığı kontrol edilmeli ve yoğun olan büyükşehirde bulunan mahkemelerin sorunlu işlemi yapması için uygulamada çaba sarf edilmesi gerekmektedir. Özet ile; yasal olarak işlemleri kendiniz yürütebilirsiniz ancak sorununuz en kısa zamanda çözülsün ve süreç sağlıklı sona ersin istiyorsanız kira konusunda uzman, özenli bir avukata ihtiyacınız bulunmaktadır.
- Kira bedelinin yükseltilmesi hakkındaki makalemize burdan ulaşabilirsiniz.
- İhtiyaç sebebi ile tahliyede yeniden kiraya verme yasağı konusundaki makalemize burdan ulaşabilirsiniz.
Hukuki Süreç
Kiracılı bir ev veya işyeri almak istiyorsanız bizimle iletişime geçerek süreç hakkında detaylı bilgi alabilir, yasal süreçlerin tarafımızca takibini sağlayarak süreçlerin sorunsuz bir şekilde sonuçlanmasını sağlayabilirsiniz.
Neden Tigin & Gençer?
Dava süreci başlangıcında müvekkil ile avukatlık sözleşmesi yapılmakta ve davanın özen, sorumluluk ve basiret ile yürütüleceği garanti altına alınmaktadır.
Hukuki sürecin işleyişi ve aşamaları müvekkile bildirilmekte, olası hukuki gelişmelerden müvekkil yazılı olarak haberdar edilmektedir.
