Tapuda Bedel Düşük veya Bağış Gibi Gösterilirse Şufa (Önalım) Hakkı Kullanılabilir mi?
Önalım hakkı, hisseli (paylı) bir taşınmazda bir paydaşın payını satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyan haktır.
Başka bir deyişle, bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar aynı şartlarla bu payı satın alabilir. Ancak uygulamada, satış bedeli tapuda çoğu zaman gerçekte ödenen tutardan farklı gösterilebilmektedir. Bu durum, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ne kadar bedel ödeyeceği konusunda uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
İÇİNDEKİLER
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedelidir. Çünkü tapu sicili herkesin incelemesine açık ve güven esasına dayalı bir kayıttır. Bu nedenle, alıcı ile satıcı arasında tapuda belirtilenden farklı bir bedel kararlaştırılmış olsa bile, bu bedel tapuda yer almıyorsa önalım hakkı sahibi açısından geçerli sayılmaz. Dolayısıyla, önalım hakkını kullanan paydaş yalnızca tapuda yazılı satış bedelini ve yasal masrafları ödemekle yükümlüdür.
1. Tapuda satış bedeli düşük gösterilmişse, önalım davasında hangi bedel esas alınır?
Bu durumda tapudaki satış bedeli esas alınır. Önalım hakkı sahibi paydaş, tapuda yazılı bedeli ödeyerek payın kendi adına tescilini talep edecektir. Ancak uygulamada, tapu harcını daha az ödemek için satış bedelinin gerçekte olduğundan düşük gösterilmesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Önalım davası süreci genellikle 3-4 yıl sürdüğünden, payın ilk satın alındığı tarih ile davanın sonuçlandığı tarih arasında taşınmazın değerinde objektif artışlar meydana gelebilir. Bu gibi durumlarda, bazı emsal Yargıtay kararları uyarınca mahkeme, taşınmazın objektif değer artış payının da ödenmesine karar verebilmektedir. Yargıtay bu konuda şu değerlendirmeyi yapmaktadır: “Gerçeği yansıtmayan tapudaki düşük satış bedelinin "hakikati yansıtmayan sicildeki düşük satış bedelinin kabul edilmesi, önalım hakkının kullanıldığı tarih ile satış günü arasında geçen sürede taşınmazın değerinde, enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir."
2. Satış bedeli tapuda yüksek gösterilmişse ne olur?
Önalım hakkı sahibi paydaş, üçüncü kişiye satılan payı, tapuda belirtilen satış bedelini ve ilgili masrafları ödeyerek satın alma hakkına sahiptir. Satış bedelinin tapuda gerçekte olduğundan yüksek gösterilmesi durumunda, mahkeme öncelikle tapuda yazılı bedeli esas alır. Ancak önalım hakkı sahibi, satış bedelinin gerçeği yansıtmadığını (muvazaalı olduğunu) ileri sürüyorsa, bu durumu mahkemede ispat etmesi gerekir.
3. Önalım hakkından vazgeçme/feragat mümkün müdür?
Paydaşların önalım haklarından feragat etmeleri mümkündür. Paydaşların önalım haklarından genel olarak feragat etmek ve hiçbir satışta öne sürmemeyi kabul etmek istemeleri halinde feragat işlemi tapu kütüğüne şerh ile yapılmalıdır. Eğer paydaşlar halihazırda olmuş bir satış sonrasında payları için önalım hakkını kullanmak istemediklerini söylüyorlarsa bu feragat adi yazılı şekilde yapıldığında da geçerli olacaktır.
4. Ön alım bedeli dışında hangi giderler ödenir?
Tapu harcı, damga vergisi ve masraflar gibi resmî satış giderleri de önalım bedeline eklenir. Yani davacı, tapudaki bedel + yasal masraflar toplamını ödemelidir.
5. Satış tapuda bağış gibi gösterilmişse önalım hakkı kullanılabilir mi?
Tapuda satış olarak değil de bağış, trampa veya başka bir işlem olarak gösterilmişse, önalım hakkı doğmaz. Önalım (Şufa) hakkı yalnızca satış işlemleri için geçerlidir.
6. Tapuda satış gösterilen ama aslında bağış olan işlemde önalım hakkı kullanılabilir mi?
Tapuda satış olarak gösterilen ancak aslında bedelsiz şekilde devredilen ve bağış niteliğinde olan işlemlerde, taraflar arasındaki esas işlemin bağış olduğunun mahkemeye ispat edilmesi halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.
7. Paydaşların kendi arasında bölüştüğü paylar üzerinde önalım hakkı kullanılabilir mi?
Tapuda paylı mülkiyet halinde olmasına rağmen paydaşların taşınmazı kendi aralarında paylaştığı ve her paydaşın kendi kullanım sınırlarını bildiği; paydaşlar arasında fiilen bölüşülmüş olan taşınmazlarda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamazlar.
8. Birden fazla paydaş aynı pay için önalım hakkını kullanabilir mi?
Evet, birden fazla paydaş aynı pay için önalım hakkını aynı zamanda kullanabilir.
9. Kimlerin önalım hakkı vardır? Önalım hakkını kimler kullanabilir?
Önalım hakkı yalnızca taşınmazın paydaşları tarafından kullanılabilir. Taşınmaz üzerinde alacak hakkına sahip olanlar veya tapuda sınırlı ayni hakkı olanlar (geçit hakkı vs) önalım hakkını kullanamazlar.
10. Ön alım davası kime karşı açılır?
Önalım davası payını satan paydaşa değil, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılmalıdır.
11. Önalım davası ne zaman açılabilir?
Paylı mülkiyet halindeki paylardan birini satın alan kişinin, payı satın aldığını diğer paydaşlara noter ihbarnamesi ile bildirmesi gerekir. Mesaj, arama veya basit yazılı evraklar ile yapılan bildirimler bu anlamda geçersiz sayılır. Önalım davası payın satın alındığının bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde açılabilir. Payı satın alan kişinin bu bildirimi yapmaması halinde satıştan itibaren 2 yıl içinde açılması zorunludur. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir.
12. Elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda önalım hakkı kullanılır mı?
Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyetteki taşınmazın paydaşları tarafından kullanılabilir bir haktır. Bir taşınmazın paylı mülkiyet mi yoksa elbirliği mülkiyeti mi olduğunu tapu kayıtlarındaki mülkiyet türü bölümünden öğrenilebilmektedir. Genellikle miras yoluyla intikal eden ve terekeye dâhil olan taşınmazlar elbirliği mülkiyeti şeklindedir.
13. Elbirliği mülkiyetten paylı mülkiyete nasıl geçilir?
Bir taşınmazın elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçirilmesi, hissedarlardan birinin Tapu Müdürlüğü’ne başvuruda bulunmasıyla başlar. Başvuruyu yapan hissedar, diğer hissedarlara yapılacak tebligat giderlerini karşılamakla yükümlüdür. Tapu Müdürlüğü, tüm hissedarlara bu talebi bildirir ve itirazları varsa 30 gün içinde bildirmeleri için tebligat gönderir. Hiçbir hissedar itiraz etmezse, taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülür.
Unutulmamalıdır ki, bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Bu kapsamdaki işlemler, katı usul kurallarına tabiidir. Süreçlerin yanlış yürütülmesi durumunda, kişi haklı olsa dahi bu hak usul yönünden ispat edilemeyebilir ve davalar usulden reddedilebilir. Bu nedenle, gayrimenkul davaları süreçlerinde bir avukattan hukuki destek almanız önemlidir.
- Paydaşlıktan Çıkarma konusundaki makalemize Hissesini Satmaya Zorlama - Paydaşlıktan Çıkarma Nasıl Yapılır? ulaşabilirsiniz.
- Ortaklığın Giderilmesi konusundaki makalemize Paydaşlığı Sürdürmek İstemeyen Paylı Mülkiyet Sahipleri İçin Çözüm - Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) ulaşabilirsiniz.
Hukuki Süreç
Tüm süreçlerin hukuki takibi için bize başvurabilir, süreçlerin hak kaybı olmadan sonuçlanmasını sağlayabilirsiniz. Somut olaya göre yapılacak işlemler sırası ile tarafınıza bildirilecek ve süreç başından sonuna kadar sorunsuz şekilde sonuçlandırılacaktır.
Neden Tigin & Gençer?
Dava süreci başlangıcında müvekkil ile avukatlık sözleşmesi yapılmakta ve davanın özen, sorumluluk ve basiret ile yürütüleceği garanti altına alınmaktadır. Geçmişte kazandığımız benzeri davalar referans olarak verilebilir.
Hukuki sürecin işleyişi ve aşamaları müvekkile bildirilmekte, olası hukuki gelişmelerden müvekkil yazılı olarak haberdar edilmektedir.
WhatsApp’tan Yazın! 
Bizi Arayın!