Gayrimenkul Hukuku

Airbnb Ev Sahipliği, Villa Kiralama, Kısa Süreli Kiralama Ruhsatı Nasıl Alınır? Şartları Nelerdir?

Kısa, uzun süreli ev kiralamak dünyada oldukça popüler bir uygulama haline gelmiştir. Airbnb gibi uluslararası veya yerli platformlar aracılığı ile yapılan bu kiralamaların çok artması ve elde edilen gelirlerin ciddiye alınacak boyutlara ulaşması sebebi ile kamu otoritesi harekete geçmiş ve bu konuda yasal düzenleme yapmıştır.Kısa süreli kiralama izin belgesini düzenleme yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı’nındır. Valilikler aracılığı ile de bu yetkinin kullanılabileceği düzenlenmiştir. İzin belgesinin ücretleri bakanlık tarafından belirlenmektedir.

1- Şartları Nelerdir?

Kısa süreli kiralama (Airbnb) yapılacak olan taşınmaz normal bir apartman dairesi ise apartmanda bulunan diğer daire sahiplerinin tümünün kısa süreli kiralamaya onay vermesigerekmektedir.

Kısa süreli kiralama yapılacak olan daire bir toplu konut sitesi içerisinde ise yalnızca dairenin bulunduğu binadaki daire sahiplerinin onay vermesi yeterli olacaktır. Bu durumda alınan karar site yönetimine iletilecektir.

Üçten fazla daireden oluşan binalarda kısa süreli kiralama / Airbnb yapan kişi ancak dörtte bir oranında daire sayısını kısa süreli kiralayabilir. Örnek ile anlatmak gerekir ise 16 daireli bir binada bir kişi ancak 4 daireyi kısa süreli olarak kiraya verebilecektir. Bunun amacı, bir binayı ele geçirmek suretiyle otel gibi işletmenin önüne geçmektir.

Binada daireler farklı kişilerin mülkiyetinde ise tüm daireler kısa süreli olarak kiraya verilebilecektir.Burada tüm dairelerin kısa süreli kiralanmasını engellemek değil bir kişinin tüm binayı kendi başına kiraya vermesinin önüne geçilmek istendiği anlaşılmaktadır.

2- Çalışma Ruhsatı ve Şirket Kuruluşu gerekir mi?

Kısa süreli kiralama yapacak olan kişinin kiraya vereceği aynı binadaki mülk sayısı toplamı 5’i geçerse işyeri açma ve çalışma ruhsatının varlığı aranacaktır. Ayrıca toplam sayı 5’i geçerse ve eğer daire bir toplu konut sitesi içerisinde ise tüm sitedeki kat maliklerinin onayına ihtiyaç duyulacaktır.

İzin belgesini alma yükümlülüğü mülk sahibindedir. İzin belgesini aldıktan sonra A grubu seyahat acenteları aracılığı ile kiralama faaliyetleri yürütülebilecektir. İstisnaları olmakla birlikte herhangi bir emlakçı veya kapıcı tarafından faaliyetler yürütülemeyecektir.

3- Kiracıyım, Airbnb ile Daireyi Kiraya Vermem Mümkün mü?

İlgili kanunun 3.Madde 7. Fıkrası: “İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu fıkra kapsamı dışındadır.”

Açık şekilde anlaşılacağı üzere kırsa süreli kiralama faaliyetinin alt kiralama ile yürütülmesi kanunen yasaklamıştır. Bu durumda yetkili olacak kurumların A grubu seyahat acenteleridir.

Rezidans olarak adlandırılan havuz, spor salonu, resepsiyon ve güvenlik gibi hizmetlerin sağlanabildiği yüksek nitelikli konutlarda ise durumun istisnaları mevcuttur.

4- Rezidansta Kısa Süreli Kiralama Yapılabilir Mi?

Yüksek nitelikli konutların kısa süreli kiralama yapabilmek için diğer maliklerden oy birliği ile onay almasına ihtiyaç yoktur. Yüksek nitelikli konutlarda 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunması gerekmektedir. Yönetim planına hüküm konulması kanunda belirtilen sayıda oyçokluğu ile gerçekleşeceğinden tüm maliklerin oy birliği ile karar almasına göre daha kolay bir yoldur.

İlgili kanuna göre Yüksek Nitelikli konut tanımı ”Resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin sağlandığı siteler” denilmektedir. Halk arasında bu tip konut siteleri rezidans olarak adlandırılmaktadır.

Ayrıca toplam daire sayısının dörtte birine ilişkin olan sınırlandırmanın yüksek nitelikli konutlarda kısa süreli kiralamaları için geçerli olmadığı görülmektedir. Bu sebeple aynı binada bulunan yüksek nitelikli konutların tamamının tek kişiye ait olması halinde dahi Kısa Süreli kiralama Ruhsatı alınması mümkün olabilmektedir.

Yüksek nitelikli konutlar için kanunda tanınan bir diğer değişiklik ise: alt kiralama ilişkisi ile Kısa Süreli Kiralama/Airbnb yapmanın mümkün olmasıdır. Yüksek nitelikli konutlarda kısa süreli kiralama işlemi için izin belgesi yalnızca A Grubu seyahat acenteleri değil, alt kiracılar ve konut işletmesi adına da düzenlenebilir.

5- Villa/Yazlık/Müstakil Ev için Kısa Süreli Kiralama Ruhsatı Nasıl Alınır? Site İçerisinde Bulunan Villa İçin Diğerler Villa Sahiplerinden İzin Almak Zorunlu Mudur?

Villa/Yazlık/Müstakil Ev sahibi olanlar kendileri doğrudan Kısa Süreli Kiralama Ruhsatı için başvuru yapabilirler. Diğer maliklerden herhangi bir onay almaları gerekmemektedir.

6- Airbnb Türkiye'de yasal mı?

2024 yılı itibari ile 100 gün ve daha kısa süreli olarak yapılacak olan kiralamalara yeni kurallar getirilmiş ve kısa süreli kiralama yapmak ruhsata tabi olmuştur. Bu sebeple 100 günün altında yapılacak olan konaklama kiralamalarında kiralanan yerin Kültür Turizm Bakanlığından ruhsat alması gerekmektedir. Airbnb Türkiye'de haln kullanılmaktadır. Yalnızca kiralanan taşınmazların ruhsatı olup olmadığının kontrol edilerek buna göre konaklama yapılması gerekmektedir.

Hukuki Dayanak

• 7464 Sayılı Kanun 32413 Sayılı Yönetmelik.

Hukuki Süreç

Mevzuat yeni bir mevzuat olduğu için kamu görevlileri ve kolluk kuvvetleri uygulama konusunda deneyimli olmaları beklenemez. Bu sebeple henüz kamu tarafından yeni tanınmış bir alanda avukat ile çalışıyor olmanız olası hak kayıplarının önüne geçecektir.

Tigin & Gençer Olarak Size Sağlayabileceğimiz Hizmetler

Mülkünüzün kısa süreli kiralamaya, turizm amaçlı kullanım veya Airbnb’ye uygun olup olmadığının tespiti için danışmanlık hizmeti

Kısa süreli kiralama, turizm amaçlı kullanım veya Airbnb için uygun olan mülkünüze gerekli yasal izin başvurularının yapılması ve sürecinin takibi

Mülkünüzü kısa süreli olarak kiraya vermeye başladıktan sonra mülkünüzün Kültür ve Turizm Bakanlığı’nca yapılacak incelemelerde gerekli şartları sağlayabilmeniz için danışmanlık hizmeti.

Olası gelişmelerden ve yaşanabilecek herhangi bir hukuki, adli problemin çözümü için destek.